La commission des agents immobiliers

Ceci est le résumé du site "Tout savoir sur la commission de l'agent immobilier"

 

 

La condition essentielle de la commission : le mandat est écrit et il est conforme à la loi Hoguet

La première condition, essentielle, de rémunération de l'agent immobilier est qu'il puisse invoquer un mandat écrit qui lui a été donné par son client.

Le plus souvent l'existence de ce mandat ne pose pas de difficultés, et c'est plutôt sa validité qui peut être discutée par le débiteur de la commission qui ne veut pas régler cette rémunération.

En invoquant la nullité du mandat il peut parvenir à ses fins.

C'est la raison pour laquelle il convient d'accorder à la rédaction du mandat une attention particulière, et d'éviter de considérer qu'il suffit pour rédiger un mandat de « remplir les blancs » des formulaires édités par les sociétés spécialisées. (C’est pourtant cette pratique qui est la règle pour les agences immobilières …) 
 
 

A savoir

Le bon de visite n'est pas un mandat et il ne permet pas à lui seul de réclamer le règlement d'une commission.

Le bon de visite a pour intérêt unique de prouver que l'agent a été à l'origine de la présentation du bien à un acquéreur éventuel déterminé, dans le cas où cet agent veut démontrer par exemple qu'une collusion entre son mandant et cet acquéreur les a conduits à l'exclure de la réalisation de la vente (autrement dit, le vendeur et l'acheteur ont signé la vente sans informer l'agent pour ne pas lui régler sa commission).

Mais ce n'est pas un mandat. 
 

Le mandat (qui peut être signé à l'occasion d'un démarchage à domicile, et doit alors comporter un coupon permettant au mandant de se rétracter), doit être écrit par application de l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970. Un mandat verbal est nul.

Sans mandat écrit pas de commission. 

Ce mandat devra être établi en double (un original pour l'agent et un original pour son mandant) conformément à l'article 1325 du Code Civil et à l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970.

Si l'exemplaire du mandat remis au client ne comporte pas le numéro d'inscription au registre des mandats qui est obligatoirement tenu par l'agence le mandat est nul et la commission n'est pas due.

Le mandat doit être antérieur à l'opération de vente.

Il doit indiquer qui de l'acquéreur ou du vendeur aura à sa charge la commission et un mandat qui comporterait la mention selon laquelle la commission sera à la charge de l'un ou de l'autre, sans précision, ne serait pas valable.

L'indication du débiteur de la commission doit être reprise à l'acte de vente.

Le mandat doit être limité dans le temps, qu'il soit ou non exclusif.

S'il n'est pas limité dans le temps il est nul.

Un mandat qui est reconductible par tacite reconduction, sans limite, n'a pas une durée limitée dans le temps.Un mandat exclusif a une durée initiale de trois mois et peut comporter une clause de renouvellement mais doit être limité dans le temps.

Une autre condition essentielle : la commission n’est due que lorsque l’opération est réalisée

La commission n'est due que lorsque l'opération de vente a été conclue par un acte unique par les deux parties : il ne peut donc s'agir, par exemple d'une proposition de vente et d'une proposition d'achat séparées.

L'acte de vente qui comporte une clause de dédit, ou une condition suspensive (par exemple celle d'obtention d'un prêt par l'acquéreur) ne permet pas de réclamer le versement de la commission : il faut attendre que la condition suspensive soit réalisée.

En revanche une condition résolutoire, qui a pour effet d'annihiler le contrat ne fait pas perdre à l'agence la commission qui lui est acquise.

Il en est de même si les parties renoncent finalement à la vente, après avoir conclu l'acte.

Il est admis que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit être considérée comme réalisée dès lors qu'une offre de prêt a été émise par la banque de l'acquéreur, même si celui-ci refuse ce prêt.

Le montant de la commission 

Mais il doit être prévu par le mandat et reproduit dans l'acte de vente, par application de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Il doit être précis, même s'il est fonction du prix de vente. 

Certaines stipulations sont nulles et rendent nul le mandat parce qu'elles ne sont pas conformes à la loi.

Ainsi il été jugé par la Cour de Cassation que la clause selon laquelle la commission sera fixée « selon le prix d'acquisition » sans autre précision était nulle.

L’agent immobilier peut être mandaté à la fois par le vendeur et l’acheteur, selon deux mandats distincts, ce qui lui permet alors de prétendre au paiement d’une commission par chacun de ces deux mandants.

Le principe a été admis par la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 Mai 1998.

Le mécanisme du droit de préemption est bien connu : il permet à un tiers au contrat de vente de se substituer à l'acquéreur d'un bien et de le remplacer.

Les cas sont nombreux : le droit de préemption urbain (DPU), celui des SAFER, mais aussi le droit de préemption du coïndivisaire prévu par l'article 815-14 du code civil.

Le principe est bien acquis selon lequel le bénéficiaire du droit de préemption doit régler la commission à l'agence immobilière si cela a été prévu dans le mandat (commission prévue à la charge de l'acquéreur) et dans l'acte de vente passé avec l'acquéreur initial auquel le titulaire du droit de préemption se substitue.

Cela a été jugé pour le coïndivisaire par un arrêt de la Cour de Cassation du 26 mars 1996.

Et le même principe a été appliqué en ce qui concerne le droit de préemption urbain par la Cour de Cassation le 10 mars 1993.

Cette seconde décision a toutefois considéré que la Commune qui avait préempté n'était pas tenue de payer la commission prévue parce que maladroitement cette commission n'avait pas été indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait été rédigée : il convient donc de veiller à ne pas oublier de mentionner dans la déclaration d'intention d'aliéner non seulement le prix mais également le montant de la commission à la charge de l'acquéreur.

Par une décision rendue le 24 Janvier 2006 la Cour de Cassation a jugé que la commission est due pour le montant prévu au mandat (et à la déclaration d'intention d'aliéner) même si le prix de vente finalement fixé à la suite de la décision de préemption est inférieur à celui initialement convenu entre le vendeur et l'acheteur évincé par l'exercice du droit de préemption.

A noter toutefois qu'en ce qui concerne le droit de préemption du locataire bénéficiant d'un bail d'habitation il a été jugé que le simple fait pour l'agence immobilière de faire parvenir à ce locataire un courrier lui demandant de prendre position sur son droit, suivi de la décision de ce locataire d'user de cette faculté et donc de l'acquisition par celui-ci du bien en vente ne permet pas à l'agent de réclamer une commission, selon un arrêt de la Cour de Cassation du 14 Juin 1988.

La situation est la suivante : on suppose qu'un mandat est nul (parce qu'il ne respecte pas les conditions légales).

Dans cette hypothèse, est-il possible de régulariser la situation par un acte selon lequel l'acquéreur ou le vendeur accepte de régler la commission due à l'agence, bien que celle-ci ne puisse être légalement réclamée ?

Les Tribunaux admettent que cet engagement peut être pris par un contrat prévoyant que l'acquéreur ou le vendeur s'oblige à régler cette commission.

Une condition cependant est exigée par les tribunaux : il faut que cette convention soit postérieure à la vente régulièrement conclue.

Autrement dit la convention en question ne peut être établie qu'après l'acte de vente définitif c'est-à-dire le plus souvent l'acte authentique de vente passé chez le notaire.

Cette possibilité de régularisation est évidemment tout à fait intéressante pour l'agent immobilier.

On note du reste que certains éditeurs de modèles de contrats pour les agences immobilières ont conçu un modèle de reconnaissance d'honoraires à faire signer par le débiteur de la commission juste après la signature de l'acte authentique.

Quelques principes à connaître en cas de difficultés 
 

Il ne peut être dégagé que des règles générales pour résoudre ces conflits, car chaque affaire est un cas d'espèce correspondant à des circonstances de fait différentes et à des stipulations et des situations contractuelles distinctes, qui rendent chaque cas particulier.

Ces règles générales doivent ensuite être adaptées pour tenir compte de chaque cas.

Ces principes sont les suivants :

a) Le premier de ces principes concerne le cas de deux agences ayant reçu un mandat non exclusif, et qui ont fait toutes les deux visiter le bien vendu à un acquéreur, successivement.

Il est alors classiquement jugé que la commission est due à celui des deux agents par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur avait visité en premier lieu le bien vendu par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier.

b) Le second principe est le corollaire de celui qui vient d'être annoncé, et il consiste à considérer que l'agent immobilier évincé peu prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant, qui par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies l’a privé de la commission liée à la réalisation de la vente.

Ainsi par exemple il a été jugé contraire à la loyauté de la part des vendeurs de négocier une vente par l'intermédiaire d'une agence, de s'accorder sur le prix avec les acheteurs puis de passer par une autre agence pour réaliser l'acte de vente.

Le plus souvent du reste les mandats prévoient que le vendeur ne peut traiter directement avec l'acquéreur qui lui a été présenté par l'agence.

c) Un cas relativement fréquent est celui de l'acquéreur et du vendeur mis en rapport par l'intermédiaire de l'agence et qui souhaitent ne pas payer la commission prévue en concluant l'acte de vente sans informer celui-ci.

Il est alors évident que la fraude ainsi réalisée aux droits de l'agence permet à celle-ci de réclamer des dommages et intérêts dès lors que les conditions prévues par la loi (rédaction et signature d'un mandat écrit valable puis réalisation de la vente par un acte unique entre le vendeur et l'acheteur) sont réunies, et que le vendeur a commis une faute contractuelle en négociant avec l'acheteur directement et en empêchant l'agent de pouvoir percevoir cette commission.

Cependant il convient d'observer que les juges considèrent souvent que le débiteur de la commission ou des dommages intérêts est uniquement le vendeur, mandant de l'agent, et non l'acheteur, car celui-ci n'a pas signé de mandat.

Les principes qui viennent d'être énoncés sont généraux, et doivent être appliqués en tenant compte toutefois des stipulations contractuelles et de chaque cas d'espèce.

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Et le vendeur de listes ?

Le cas du marchand de liste ou du vendeur de liste est particulier et différent de celui de l’agent immobilier « classique » : ce dernier n’est payé que dans le cas où son entremise permet la réalisation de la vente ou de l’opération pour laquelle il a été mandaté, alors que le vendeur de liste est réglé pour la prestation qu’il accomplit (remettre une liste de biens à louer ou à vendre), que son client parvienne à conclure un contrat de vente de location ou non. 

Le vendeur de liste est celui qui fournit des listes ou des fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, et il est soumis comme l’agent immobilier aux dispositions applicables de la loi du 2 janvier 1970 selon l’article 1 7° de cette loi. 

La règlementation prévoit qu’il doit conclure avec son client  une convention écrite. Cette convention dont un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération due par celui-ci.

Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due au marchand de liste ou ne peut être exigée par lui, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.

Les articles 79-1 à 79-3 du décret du 20 Juillet 1972 précisent le contenu des conventions passées entre les marchands de listes et leurs clients.

Ces dispositions législatives et réglementaires ne semblent pas avoir eu pour effet de réduire les critiques portées contre les marchands de listes. 

La Commission des clauses abusives a recommandé la suppression de clauses figurant dans les contrats des marchands de listes : cette recommandation (n° 2002-01) est un bon résumé des reproches qui leur sont faits.